L’USUCAPIONE DI BENI CONDOMI...

L’USUCAPIONE DI BENI CONDOMINIALI

L’USUCAPIONE DI BENI CONDOMINIALI

…Il principio generale: i beni condominiali sono usucapibili

La giurisprudenza consolidata ha chiarito che i beni comuni condominiali possono formare oggetto di usucapione da parte di un singolo condomino. Come affermato dal Tribunale di Milano, sentenza n. 1115 del 2025, “l’istituto richiamato dagli attori quale fattispecie acquisitiva della proprietà per esercizio del possesso nel termine ventennale, opera anche con riguardo a quegli immobili o parti di immobili che costituiscono parte comune di un condominio”.

Il fondamento normativo di tale possibilità si rinviene nell’art. 1158 del Codice civile, secondo cui “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”, senza che la norma escluda i beni in comproprietà condominiale.

… ma vi sono requisiti rafforzati rispetto all’usucapione ordinaria

Tuttavia, l’usucapione dei beni condominiali presenta caratteristiche peculiari che la distinguono dall’usucapione ordinaria. Il condomino che intenda usucapire la quota degli altri comproprietari ha un onere probatorio rafforzato. Come precisato dalla giurisprudenza, “non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì deve allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus”.

Il possesso esclusivo e incompatibile

Il requisito fondamentale è rappresentato dalla dimostrazione di un possesso esclusivo che abbia effettivamente precluso il godimento del bene agli altri condomini. Il Tribunale di Bergamo, sentenza n. 481 del 2025, ha chiarito che “è necessario fornire la prova di comportamenti apertamente contrastanti e incompatibili con il possesso altrui, volti ad evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus”.

L’animus possidendi qualificato

L’elemento soggettivo dell’usucapione condominiale richiede una manifestazione particolarmente inequivocabile dell’intenzione di possedere in via esclusiva. Come osservato dal Tribunale di Milano, sentenza n. 11166 del 2024, “nel caso del compossesso, deve essere tanto più incisiva ed inequivocabile e tale da consentire l’esclusione di ogni dubbio in ordine ad una eventuale tolleranza o condiscendenza del compossessore”.

Comportamenti idonei e inidonei all’usucapione

Comportamenti idonei

La giurisprudenza ha individuato alcuni comportamenti che possono integrare il possesso ad usucapionem:

• Chiusura con serratura: La Corte d’Appello di Venezia, sentenza n. 2237 del 2025, ha riconosciuto che “la chiusura del bene comune mediante serratura con possesso esclusivo delle chiavi, protratta per oltre vent’anni, costituisce comportamento idoneo a manifestare l’intenzione di possedere in via esclusiva”.

• Recinzione perimetrale: Il Tribunale di Milano, sentenza n. 11166 del 2024, ha stabilito che “la recinzione perimetrale di una porzione di cortile comune, che ne impedisca materialmente l’accesso agli altri comproprietari, accompagnata dall’utilizzo esclusivo e dalla manutenzione a proprie spese per oltre il ventennio, costituisce manifestazione inequivocabile di possesso uti domini”.

Comportamenti inidonei

Al contrario, non sono sufficienti:

• Attività di manutenzione ordinaria: Come chiarito dal Tribunale di Milano, sentenza n. 1115 del 2025, “attività quali la coltivazione di piante o la pulizia dell’area comune, se non accompagnate da condotte effettivamente impeditive dell’altrui godimento, non sono sufficienti a integrare il possesso ad usucapionem”.

• Cancellata senza lucchetto: “L’apposizione di una cancellata priva di lucchetto o le cui chiavi siano comunque accessibili agli altri condomini su richiesta non integra un comportamento inequivocabilmente escludente del possesso altrui”.

Limiti e incompatibilità

Diritti d’uso esclusivo preesistenti

Un aspetto particolare riguarda i casi in cui esistano già diritti d’uso esclusivo su parti comuni. Il Tribunale di Bologna, sentenza n. 2177 del 2024, ha stabilito che “il diritto d’uso esclusivo su parti comuni condominiali, non configurandosi come diritto reale di godimento, non è suscettibile di acquisto per usucapione”.

Aspetti processuali

Legittimazione passiva

Nelle azioni di usucapione di beni condominiali, come chiarito dal Tribunale di Monza, sentenza n. 2711 del 2024, “l’amministratore di condominio è privo di legittimazione passiva, in quanto tali domande incidono sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli condomini e non rientrano nel potere rappresentativo di cui all’art. 1131 c.c.”.

Contraddittorio necessario

Il contraddittorio deve essere esteso a tutti i condomini, come precisato dal Tribunale di Vicenza, sentenza n. 1298 del 2024: “nel giudizio avente ad oggetto l’accertamento dell’usucapione di parti comuni di un condominio, il contraddittorio deve essere esteso a tutti i condomini, incidendo la decisione sull’estensione dei loro diritti”.

Conclusioni

In sintesi, i beni condominiali sono usucapibili, ma l’usucapione è soggetta a requisiti particolarmente rigorosi. Il condomino deve dimostrare un possesso esclusivo, continuato per venti anni, con modalità inequivocabilmente incompatibili con il godimento altrui e tali da manifestare chiaramente la volontà di possedere uti dominus. La mera occupazione o l’uso esclusivo tollerato non sono sufficienti: occorre una condotta attiva di sottrazione del bene all’uso comune, realizzata attraverso opere o comportamenti che impediscano materialmente l’accesso agli altri condomini.

Per ulteriori informazioni rivolgersi all’Avv. Francesco Meiffret (info@studiolegalemeiffret.it, studiolegalemeiffret@gmail.com, cell 3398177244, tel 0184532708)