Il condominio è responsabile ...

Il condominio è responsabile dei danni cagionati a terzi soggetti dall’appaltatore a causa degli interventi eseguiti sui beni o sulle parti comuni?

 

Il condominio è responsabile dei danni cagionati a terzi soggetti dall’appaltatore a causa degli interventi eseguiti sui beni o sulle parti comuni?

Cass Ord 26 settembre 2022 n. 27989

Massima :

Poichè il condominio è considerato custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. Di conseguenza è responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati dai beni e dai servizi comuni alle proprietà dei singoli condòmini.

Fatto

Due condòmine presentavano opposizione opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Tribunale di Catanzaro ingiungeva loro di pagare in solido quanto dovuto in relazione all’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione su parti comuni.

Le ricorrenti, nella opposizione al decreto ingiuntivo, sostenevano che l’importo a loro richiesto non fosse dovuto in quanto la quota di spese richiesta era imputabile alla percentuale di proprietà dell’appartamento di un loro parente del quale avevano rinunciato all’eredità.

Eccepivano, inoltre, che i lavori appaltatati dal condominio sul lastrico solare avessero causato alla loro unità immobiliare gravi danni.

Il Giudice di primo Grado respingeva l’opposizione delle ricorrenti dichiarando che l’obbligazione sorta tra le parti fosse inscindibile. Rilevava, infatti, la solidarietà di tutti i comproprietari di una unità immobiliare nei confronti del condominio, motivo per cui un comunista era responsabile del mancato pagamento delle quote degli altri.

Rigettava la richiesta di risarcimento dei danni derivanti dai lavori al lastrico solare, doveva essere esperita solo nei confronti della ditta appaltatrice incaricata dello svolgimento dei lavori, sulla base del rapporto giuridico tra i condomini e l’appaltatore.

La suddetta sentenza venne impugnata dalle ricorrenti.

La Corte D’Appello di Catanzaro, basandosi sull’iter seguito dal Tribunale di Catanzaro, confermava la sentenza di primo grado, motivando la sua decisione sul fatto che il condominio, essendo un ente di gestione sfornito di personalità giuridica non potesse essere considerato un soggetto autonomo rispetto alla pluralità dei condomini che con delibera assembleare avevano scelto la ditta edile ritenuta più idonea per l’esecuzione dei lavori di manutenzione.

Le appellanti avrebbero dovuto instaurare una causa di risarcimento danni nei confronti dell’appaltatore, il quale avrebbe dovuto rispondere direttamente, come previsto in materia di appalti, dei danni provocati ai terzi.

Le condomine presentavano ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte D’Appello di Catanzaro.

La Corte di Cassazione accoglieva la doglianza in merito alla responsabilità del condominio ex art 2051 c.c. in relazione ai danni cagionati dalla ditta appaltatrice all’unità immobiliare delle ricorrenti e derivanti dall’esecuzione dei lavori sulle parti comuni.

La Suprema Corte ha dichiarato che la decisione della corte d’appello di Catanzaro è erronea in quanto in contrasto con i principi affermati da precedenti pronunce di legittimità come Cassazione n°11671/2018 e Cassazione 7553/2021.

In tema di appalto, l’autonomia dell’appaltatore fa si che debba essere considerato come unico responsabile dei danni provocati a terzi soggetti nell’esecuzione dell’opera, salvo i casi in cui sorge una corresponsabilità, scaturita dalla violazione di cautele ex art 2043 c.c. ( Cassazione 1234/2016). In questo caso il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà. In particolare è corresponsabile quando venendo a conoscenza dell’abbandono del cantiere oppure della sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore, non adotta tutte le precauzioni utili al fine di evitare il sorgere di danni a terzi soggetti (Cass.14443/2010); oppure quando non viene trasferito all’appaltatore il potere di fatto dell’immobile sul quale devono essere svolti i lavori, in tal caso al committente rimane l’obbligo di vigilanza e di custodia e la conseguente responsabilità ai sensi dell’art 2051c.c.

Come ribadito più volte dalla giurisprudenza, il lastrico solare, svolgendo una funzione di copertura e di protezione delle strutture ad esse sottostanti (Cass. S.U. 9449/2016), viene considerato come un bene nella persistente disponibilità del condominio. Ne deriva che in capo al condominio permanga l’obbligazione connessa alla sua custodia e le connesse responsabilità per l’inadempimento anche nel caso sia oggetto di lavori da parte di un’impresa.

Il condominio di un edificio è, quindi, obbligato ad adottare le misure necessarie per evitare che si creino pregiudizi nei confronti dei singoli condomini, in caso contrario ne risponderà ai sensi dell’art 2051 c.c (Cass.n°7044/2020).

In conclusione il condominio è responsabile dei danni cagionati dalla ditta appaltatrice esecutrice dei lavori di manutenzione a i terzi soggetti ai sensi dell’art 20151 c.c. , in quanto è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie al fine di evitare pregiudizi.

La Corte di Cassazione pertanto cassa con rinvio la sentenza.

BREVE ANALISI

Il legislatore attribuisce due tipi di responsabilità all’appaltatore. La comune responsabilità dell’appaltatore ai sensi dell’art. 1453 c.c nel caso in cui questi non esegua integralmente l’opera, oppure si rifiuta di consegnarla oppure proceda con ritardo all’esecuzione dell’opera rispetto quanto pattuito dalle parti. La responsabilità speciale dell’appaltatore per i vizi o difformità dell’opera disciplinata dagli artt. 1667-1668 c.c. che si verifica quando l’appaltatore ha consegnato l’opera completa, ma affetta da vizi, oppure ha consegnato l’opera completa, ma non conforme a quanto stabilito dalle parti.

In materia di condominio il legislatore all’art 1117 c.c. ha voluto elencare i beni che si presumono di proprietà comune e sono destinati a servire tutti i condomini.

Non vi è dubbio che lo stesso condominio, come ente con specifiche funzioni deliberative e di gestione, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino alcun danno a terzi soggetti. Nel caso di danno ai terzi il condominio ne risponderà ai sensi dell’art 2051 c.c, responsabilità da cose in custodia che non dispensa il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa.

L’art 2043 c.c richiama la culpa in eligendo e la culpa vigilando. La culpa in eligendo è un particolare tipo di responsabilità civile che si basa su una “cattiva” scelta; mentre la culpa in vigilando consiste nella mancata vigilanza delle regole di cautela .

Per ulteriori informazioni sul tema rivolgersi all’Avv. Francesco Meiffret (info@studiolegalemeiffret.it, studiolegalemeiffret@gmail.com, cell 3398177244, tel 0184532708) e all’Avv. Giuliana Martelli (0184/503474 cell 3393915231, mail info@studiolegalemeiffret.it giuliana_martelli@libero.it)