Cass. Civ., Sez. II, sent. 21 ...

Cass. Civ., Sez. II, sent. 21 marzo 2022, n. 9069: i posteggi condominiali possono essere attribuiti ad uso esclusivo di un condomino con una delibera assembleare?

Cass. Civ., Sez. II, sent. 21 marzo 2022, n. 9069: i posteggi condominiali possono essere attribuiti ad uso esclusivo di un condomino con una delibera assembleare?

Cass. civ. Sez. II, Sent. 21 marzo 2022, n. 9069

Massima

Il regolamento del condominio di natura assembleare e/o una delibera organizzativa approvata a maggioranza dall’assemblea non possono validamente disporre dell’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore dei singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene comune ex art. 117 c.c. a tutti e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino , che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area” .

I beni comuni nel condominio

Il legislatore, all’art. 1117 c.c., elenca i beni che si presumono di proprietà comune e che sono destinati a servire tutti i condomini. In alcuni casi è possibile il maggiore utilizzo a favore di uno o più condomini solo, ma senza che sia possibile pregiudicare o impedire l’utilizzo da parte degli altri. Ai sensi dell’art 1102 c.c., infatti, ciascun condominio può servirsi della cosa comune senza che ne modifichi la destinazione e né impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L’art 1117 c.c. consente di suddividere i beni condominiali in tre categorie: le parti struttura dell’edificio (il suolo su cui sorge lo stabile condominiale, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, il portone di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e tutti i beni necessari all’utilizzo comune), i beni di servizio condominiali e le opere accessorie.

E’ noto che la regolamentazione dell’utilizzo dei beni comuni di un condominio sia generamente stabilita dal cd regolamento condominiale.

Esistono due tipi di regolamento, quello contrattuale e quello assembleare. Il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questo fatto approvare da ciascun acquirente degli appartamenti al momento dell’acquisto. Può contenere clausole in grado di limitare i diritti dei condomini all’utilizzo delle parti comuni, come, ad esempio il divieto di usare il cortile comune per parcheggiare le automobili o creare servitù. Le disposizioni del regolamento contrattuale, incluse quelle che stabiliscono oneri reali, vincolano anche i successivi acquirenti dei singoli appartamenti. Il suddetto regolamento contrattuale va trascritto nei registri immobiliari in modo che anche le persone estranee al condominio possano conoscerlo.

Il regolamento assembleare è approvato dall’assemblea condominiale convocata appositamente. Tale regolamento deve essere approvato o modificato con un numero di millesimi che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che non deve essere inferiore ad 1/3 degli appartenenti al condominio ai sensi dell’art. 1136 comma II c.c.

Questo tipo di regolamento può organizzare e gestire le modalità d’uso delle cose comuni e del funzionamento dei servizi condominiali, ma non può limitare i diritti dei condomini di usare le parti comuni e nemmeno può porre alcun limite ai modi di utilizzo della proprietà individuale.

Questione: possono essere assegnati con delibera assembleare i posti auto nel cortile condominiale?

La questione nella sentenza qui brevemente commentata è emersa allorquando il sig. B.R. ha impugnato due delibere condominiali nanti il Tribunale di Teramo con cui l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto nell’area condominiale adibita a posteggio in favore di soli trentacinque condomini proprietari delle unità abitative dell’edificio con l’esclusione dei condomini proprietari dei locali commerciali.

Il Tribunale di Teramo rigettava il ricorso perché l’ar.t 5 del regolamento condominiale di natura assembleare stabiliva che i condomini avrebbero avuto un parcheggio per ogni appartamento nel cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione approvata con delibera assembleare, con l’esclusione dei condomini proprietari di attività commerciali.

Il sig. B.R proponeva appello presso la corte d’Appello di Aquila la quale respingeva l’appello in quanto l’assemblea aveva solamente disciplinato la ripartizione dello spazio da attribuire ad ogni singolo condomino titolare di appartamento.

Veniva così impugnata la decisione della Corte d’Appello di Aquila con la presentazione del ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte accoglieva il ricorso con rinvio alla Corte D’Appello di Aquila con la seguente motivazione. Il regolamento è l’atto approvato con la maggioranza prevista dall’art 1136 comma II cc, contente le norme sull’utilizzo delle parti comuni del condominio e sulla ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino ( art 1138 comma1 c.c.).

Il regolamento sulla base dell’art.1138 commi 1 e 3 c.c. è un atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo di natura normativa creato da un’unica dichiarazione di volontà basata dalla combinazione di voti di più soggetti unificati sulla base al principio di maggioranza .

I regolamenti approvati a maggioranza dalle delibere assembleari servono a disciplinare l’uso delle cose comuni e dei servizi condominiali, ma non per limitare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni o delle proprietà in via esclusiva.

Per la Corte di Cassazione occorre l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini per deliberare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti da titoli di acquisto o da successive convenzioni (art.1138 comma 4 c.c.)

La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, cioè come costitutiva di un diritto reale d’uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria.

In base alla giurisprudenza maggioritaria è consentito all’assemblea, sulla base del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ai sensi dell’art 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano usufruire i singoli partecipanti con lo scopo di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario o prevedere il godimento a turni del bene. Una delibera di questo genere ha un valore più che organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza arrecare pregiudizi ai diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.

Nel caso in cui manchi l’unanimità dei condomini sulla disciplina dell’uso della cosa comune in merito alla individuazione dei posti auto, si deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini sulla base di quanto stabilito dall’art 1102c.c., che impedisce che possa essere riconosciuto ad uno soltanto dei condomini il diritto di fare uso di un determinato bene.

La delibera assembleare non può validamente attribuire l’assegnazione nominativa di posti fissi, in favore di singoli condomini nel cortile comune per il parcheggio della autovetture in via esclusiva e per un tempo indefinito; né tanto meno trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un solo condomino; né procedere alla divisione della parte comune del condominio con l’attribuzione di singole porzioni individuali, servendo in tal caso l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini.

Per informazioni rivolgersi a:

Avv. Giuliana Martelli, Via Goffredo Mameli 33 Sanremo Tel.: 0184503474 cell 3393915231 Fax: 0184503474 giuliana_martelli@libero.it

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