Cass. Sez. Trib, ord. 12 sette...

Cass. Sez. Trib, ord. 12 settembre 2019 n. 29993: avviso di accertamento emesso a seguito del riclassamento catastale: la motivazione non è un optional

Cass. Sez. Trib, ord. 12 settembre 2019 n. 29993: avviso di accertamento emesso a seguito del riclassamento catastale: la motivazione non è un optional

Cass. Trib. ord. del 12 settembre 2019 n. 29993

MASSIMA 

Il provvedimento di riclassamento di un immobile che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento è illegittimo.

Una volta, infatti, appurato il discostamento tra valore medio ed il valore del cespite oggetto di riclassamento, l’atto deve dimostrare e motivare su quali presupposti l’aumento del valore medio della microzona abbia effettivamente inciso sull’aumento della rendita e della classe del cespite oggetto dell’avviso prendendo altresì in considerazione le caratteristiche edilizie dell’immobile (metratura, destinazione, epoca di costruzione, impiantistica ecc) e la sua posizione.

DESCRIZIONE DEL CASO

L’ordinanza qui annotata costituisce l’ultima pronuncia che rafforza un consolidato orientamento della Cassazione in tema di riclassamento e attribuzione di una nuova rendita da parte dell’Agenzia delle Entrate: gli avvisi di classamento, indipendente dalla procedura da cui derivano, devono essere sempre motivati in maniera rigorosa prendendo anche in esame le caratteristiche dell’immobile oggetto di nuovo classamento.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, l’agenzia delle Entrate aveva fatto riferimento ad un non meglio precisato miglioramento urbano in maniera diacronica, senza fornire prova che tali -presunti- miglioramenti si fossero verificati successivamente all’ultimo classamento del cespite di proprietà del ricorrente e senza fornire alcuna prova in merito all’effettivo aumento della capacità reddituale del bene in questione a seguito dell’asserito miglioramento del contesto urbano.

Essa aveva, quindi, accertato ai sensi dell’art. 1 comma 335 della legge n. 311 del 2004¹ che il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona in cui si trovava l’immobile si discostava sensibilmente dal rapporto in relazione ai medesimi termini di raffronto nelle altre microzone.

Partendo dal presupposto del notevole discostamento tra valore catastale medio e valore di mercato medio nella zona in cui il cespite si trovava, l’avviso di accertamento giungeva apoditticamente a raddoppiare la rendita ed ad aumentare la classe dell’immobile di proprietà del ricorrente.

L’atto di classamento presentava, per così dire, una motivazione meramente formale, basata su frasi stereotipate adattabili ad un numero imprecisato di avvisi e che, quindi, non considerava in concreto le caratteristiche del cespite. Aveva, infatti, omesso di analizzare le caratteristiche edilizie del cespite in questione che in base all’art. 8 del DPR 138 del 1988² costituiscono uno dei requisiti in base ai quali attribuire rendita e classe.

L’atto ometteva, quindi, totalmente di verificare se il presunto e non dimostrato miglioramento del contesto urbano avesse effettivamente comportato una maggiore redditività dell’immobile.

Come rileva opportunamente l’ordinanza, in tema di classamento derivanti dall’analisi dell’effettivo discostamento tra valore di mercato e valore catastale presente in una microzona si erano sviluppati all’interno della Suprema Corte due distinti orientamenti.

1) L’orientamento minoritario: al fine di una motivazione adeguata dell’avviso è sufficiente che esso certifichi che il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona in cui si trova l’immobile si discosta sensibilmente dal rapporto in relazione ai medesimi termini di raffronto nelle altre microzone.

Secondo questa tesi (Cass. n. 2117/2016, Cass n. 21532/2013 e 17322/2014), la motivazione dell’atto di classamento trova riferimento, ai fini della propria sufficienza, nel comma 335 più volte richiamato, in quanto presupposto della revisione è il riallineamento resosi essenziale per il registrato significativo scostamento di valore rispetto all’insieme delle microzone comunali, senza che sia necessario indicare specifiche caratteristiche dell’immobile.

Sempre in base a tale orientamento (adottato dalla sentenza della Commissione Tributaria regionale del Lazio n 2474 del 09.02.2017 riformata dall’ordinanza della Suprema Corte in commento) la semplice indicazione della consistenza, classe e categoria nuova attribuita al cespite oggetto di accertamento in base alla procedura di cui al comma 335 è elemento più che sufficiente per integrare una motivazione.

Quest’impostazione, a parere dello scrivente e non solo, risulta del tutto illegittima in quanto tende a confondere l’oggetto con la causa del provvedimento. In realtà consistenza, categoria e classe costituiscono l’oggetto e non la motivazione dell’atto, motivo per cui l’agenzia del territorio deve motivare nello specifico descrivendo le peculiarità dell’immobile analizzato

Sempre in base al succitato orientamento le caratteristiche dell’immobile rilevano esclusivamente nel classamento ai sensi del successivo comma 336³ che richiede la presenza di innovazioni specifiche concernenti l’immobile in esame; solo in questo caso la motivazione dell’atto di revisione devono riportare l’analitica indicazione delle caratteristiche bene.

L’orientamento giurisprudenziale sin qui preso in esame rileva che l’altra ipotesi in cui rilevano le caratteristiche del cespite, è quello previsto dall’art. 3 comma 58 della l. 662 del 1996⁴ nella parte in cui si riferisce alla palese incongruità del classamento dell’immobile oggetto di revisione rispetto a fabbricati similari: in questa ipotesi, l’atto impositivo, come afferma ad es. Cass. n. 2184 del 2015, dovrà indicare in maniera precisa le unità prese a confronto, il loro classamento e specificare le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento.

Pertanto se l’avviso è basato sulla procedura di cui al comma 335 sarà a carico del contribuente nella fase di opposizione all’avviso di accertamento dimostrare l’inesistenza del presupposto del significativo scostamento di valore, nella microzona di appartenenza del proprio immobile, tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle altre microzone, ovvero della circostanza che il proprio immobile abbia caratteristiche tali da sottrarlo alla ratio del riclassamento per microzona di appartenenza

Secondo questa impostazione Il fatto che la revisione del classamento ex art. 1 comma 335 l. 311 del 2004 non sia condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente ai parametri relativi alla microzona alla quale quest’ultima appartiene, rende evidente l’insussistenza di un obbligo dell’Agenzia al sopralluogo e al preventivo contraddittorio (cfr., in materia, Cass 22313/2016; n. 21923/2012; n. 21176/2016; n. 374/2017).

2) L’orientamento più recente e maggioritario: affinché l’avviso di classamento possa ritenersi congruamente motivato occorre sempre analizzare le caratteristiche dell’immobile oggetto di accertamento per giustificare una nuova rendita ed un nuovo classamento.

Secondo il secondo più recente e prevalente orientamento, il procedimento di revisione parziale del classamento, inclusa l’ipotesi di cui al comma 335, resta sempre disciplinato dall’art 9 del DPR n. 138 del 1998⁵, norma dalla quale non può prescindersi in alcun caso. E ciò si spiega poiché detta procedura consente a) di assicurare che l’amministrazione pubblica applichi quegli elementi di giudizio, incidenti sui presupposti impositivi, espressamente identificati dalla legge, b) di assicurare il rispetto del combinato disposto degli artt. 23 e 53 Cost. (che impongono la regolazione per legge dei fattori che incidono sul sistema di concreta attuazione del principio del prelievo fiscale in proporzione alla capacità contributiva individuale), c) di assicurare il rispetto della l. n. 662 del 1996 art. 3 comma 154, lett. e, a mezzo del quale il legislatore ha inteso imporre che ai fini della “attribuzione della rendita catastale alle unità appartenenti alle varie categorie ordinarie” si tenga contemporaneamente conto “dei caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita”.(Cass., n. 4712/2015; Cass., n. 3156/2015)

Pertanto in relazione a quest’ultimo orientamento non deve essere considerato solo il discostamento dal valore medio, ma in concreto e contestualmente l’atto deve considerare anche le caratteristiche specifiche del fabbricato e dell’unità immobiliare.

In altre parole la procedura di cui all’ art. 1 comma 335, l. 311 del 2004, non si sottrae all’applicazione della combinata valutazione dei menzionati parametri, imposta dalla legge ai fini dell’attribuzione all’immobile della corretta classe di qualificazione, dovendosi quindi considerare lo scostamento tra le medie dei valori riscontrati nella microzona di riferimento, come recita l’ordinanza in commento “un mero presupposto integrante condizione per l’adozione della procedura di revisione, condizione, quindi necessaria, ma non sufficiente per la revisione del classamento e della rendita di un determinato immobile.

L’imprescindibile contestuale presenza dei tre requisiti (caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita) secondo l’orientamento in questione trova giustificazione dal fatto che il sistema di rianalisi della rendita e delle classi degli immobili di cui al comma 335 non costituisce un sistema di “revisione massiva dell’intero comparto edilizio della microzona” come, invece, utilizzato indebitamente da molti comuni tra cui quello della Capitale per “fare cassa”, bensì è una procedura individuale volta ad analizzare caso per caso eventuali difformità difformità di classe e di rendite non più giustificabili.

Quest’ultimo orientamento, dapprima ripreso con la pronuncia n. 22900/2017, è stato seguito dalle ultime, numerose pronunce di legittimità (Cass., n. 27279/2018, 27280/2018, 27281/2018, 27282/2018, 27729/2018, 27730/2018, 27731/2018, 219/2019, 220/2019, 221/2019, 222/2019, 680/2019, 2318/2019, 3962/2019, 6796/2019), inclusa l’ordinanza in commento.

Gli arresti testè richiamati ed il fatto che l’ultimo, quello in commento, sia stato adottato con ordinanza inducono a ritenere l’orientamento in parola consolidato.

Il principio che si ricava da tale orientamento è che deve ritenersi non congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle altre microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile e inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, quindi in relazione all’immobile oggetto dell’accertamento, abbiano effettivamente inciso sul diverso classamento.

Nel caso dell’ordinanza in commento l’avviso era così, si fa per dire, motivato:

“questo ufficio successivamente all’attivazione del processo revisionale, ha provveduto, in attuazione dei citati provvedimenti a sviluppare le necessarie indagini tecniche, al fine di verificare i classamenti e le conseguenti rendite catastali delle unità immobiliari urbane ubicate nelle suddette microzone.

Nella microzona ….. è stata riscontrata una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducibile, oltre che ad interventi diffusi di riqualificazione edilizia, anche ad insediamenti, in zone limitrofe alla microzona, di importanti poli di attrazione culturale e sociale.

A fronte della progressiva trasformazione urbana e socio economica, i classamenti catastali sono rimasti in buona parte immutati nel tempo e non rappresentano più le effettive redditività, che hanno subito un incremento notevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzone della città anche successivamente alla revisione generale degli estimi, riferita al biennio economico 1988.1989 (DM 27 settembre 1991).

E’ evidente che nel caso di specie i tre criteri citati non erano stati adoperati ed il classamento era stato emesso senza analizzare le caratteristiche specifiche del cespite.

Nel corso dei due giudizi di merito l’Agenzia delle Entrate aveva motivato il suo giudizio sostenendo che l’abitazione si trovasse nelle vicinanze di uno dei parchi più rinomati di Roma, quello di Villa Borghese.

Era stato dimostrato che l’abitazione si trovava a 4 km (!!!!) dal Giardino di Villa Borghese e si era rilevato che il parco e la relativa Villa – ovviamente – erano già presenti nel 1988 quando all’unità abitativa di cui trattasi era stata attribuita una nuova rendita ed una nuova classe.

A prescindere dalla valutazione della motivazione addotta dall’Agenzia delle Entrate in corso di causa, l’ordinanza in commento precisa come la motivazione deve essere completa ed esplicata nell’avviso di accertamento e non può essere integrata a posteriori in sede processuale nel caso in cui vi sia stata opposizione (cfr ex plusrimis Cass 12 ottobre 2018, n. 25450; Cass., 23 ottobre 2017 n. 25037).

Alla fine del 2017 l’ultimo orientamento richiamato in merito alla corretta applicazione del comma 335 ha trovato autorevole conferma nella sentenza 249 del 1 dicembre del 2017 della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale al punto 7.3 della motivazione richiama l’attenzione sull’aspetto principale di un avviso di accertamento col quale l’Agenzia delle Entrate esegue un riclassamento di un immobile con la procedura di cui al comma 335: “……….la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”.

 

 

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