Cass., Sez. II, Ord. n. 27846 ...

Cass., Sez. II, Ord. n. 27846 del 03.10.2023: si applica l’art. 1126 c.c. alla terrazza a livello che svolge la funzione di lastrico

Cass., Sez. II, Ord. n. 27846 del 03.10.2023: si applica l’art. 1126 c.c. alla terrazza a livello che svolge la funzione di lastrico

Cassazione civile sez. II ord. 03 ottobre 2023, n. 27846

MASSIMA

In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello con caratteristiche assimilabili al lastrico solare deve ritenersi bene di proprietà del condominio ex art. 1117 c.c., salva produzione di idoneo titolo di proprietà e le spese di manutenzione e/o di riparazione della medesima seguono i criteri di ripartizione sanciti dall’art. 1126 c.c.

Il CASO

Con sentenza n. 1034/2020 del 04.08.2020 il Tribunale di Ancona rigettava l’appello proposto da un condomino avverso la sentenza n. 38/2018 resa dal giudice di pace di Senigallia ed avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare approvata dal Condominio in data 18.02.2015 con l’astensione dal voto da parte dell’appellante.

La delibera in questione innanzitutto verteva sull’esecuzione dei lavori per il ripristino della pavimentazione, del cornicione e del parapetto della terrazza di pertinenza di un altro condomino. Detti manufatti fungevano parzialmente da copertura allo stesso edificio condominiale o per lo meno a parti comuni del medesimo. Il secondo punto della delibera impugnata riguardava la ripartizione delle spese dei suddetti lavori. Secondo il condomino che aveva impugnata la delibera tali spese erano esclusivamente addebitabili all’altro condomino che usufruiva della terrazza a livello. Era, quindi, a suo giudizio errata la ripartizione in base all’art. 1126 c.c. Quest’ultima disposizione normativa, rubricata “Lastrici solari di uso esclusivo”, stabilisce, in particolare, un criterio di divisione delle spese riparative e/o ricostruttive dei predetti manufatti di un terzo in capo al condomino o ai condomini che ne hanno l’uso esclusivo e di due terzi a carico di tutti i condomini dello stabile o solamente di quei condomini rispetto ai quali il lastrico solare (o la terrazza a livello, come nel nostro caso, N.d.A.) funge da copertura delle loro rispettive proprietà immobiliari.

A tal proposito il Giudice di secondo grado, da una parte, rilevava che trattandosi di terrazza a livello con caratteri similari al lastrico solare doveva applicarsi, in assenza di prova contraria, la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. concernente la qualità di parte comune alla struttura condominiale del manufatto in trattazione, dall’altra, in conseguenza di quanto sopra, riteneva giuridicamente corretto il criterio di riparto delle spese di manutenzione contemplato all’art. 1126 c.c.

Alla luce di quanto sopra, veniva respinta anche in secondo grado la tesi del condomino, astenutosi dal voto assembleare, secondo il quale le spese di cui ai lavori approvati fossero attribuibili per l’intero importo al condomino proprietario esclusivo della terrazza a livello, senza che il Condominio, nella persona dei singoli condomini proprietari, dovesse parteciparvi nella misura onerosa prevista dall’art. 1126 c.c.

In ragione di ciò l’appellante soccombente impugnava la sentenza con ricorso in Cassazione, adducendo ben due motivi di gravame, entrambi rappresentati dalla violazione e dalla falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., c. 1, n. 3.

Nello specifico, il ricorrente censurava in primis l’erronea interpretazione ed applicazione degli artt. 1126, 1123 c.c. e 115 c.p.c. evidenziando, non solo l’uso esclusivo della terrazza a livello, ma anche la proprietà esclusiva della stessa da parte del condomino dal cui appartamento vi si accede e contestando nel contempo la funzione di copertura anche parziale del manufatto rispetto a parti comuni dello stabile, laddove detta terrazza era in realtà sovrastante rispetto a solo tre appartamenti.

In secondo luogo l’impugnante si doleva per la violazione e per la falsa applicazione sempre delle norme sopra riportate, in relazione all’art. 2697 c.c., in tema di ripartizione dell’onere della prova tra le parti in giudizio, deducendo, da un lato, che la mancata contestazione da parte del Condominio della proprietà esclusiva della terrazza a livello equivalesse ad una pacifica ammissione della circostanza de qua e, dall’altro, che l’onere probatorio di dimostrare che il terrazzo funge da copertura alle parti comuni dell’edificio condominiale spetta ex lege al Condominio medesimo.

Tuttavia, la Seconda Sezione civile della Cassazione si pronuncia per l’infondatezza del ricorso, dichiarandolo inammissibile per le ragioni in seguito esposte.

LA SOLUZIONE PROPOSTA DALLA SUPREMA CORTE

Nell’Ordinanza n. 27846 del 03.10.2023 la Suprema Corte nella sua Sezione Seconda si pone, innanzitutto, sulla stessa linea d’interpretazione delle due precedenti statuizioni di merito, laddove la terrazza a livello, pertinenziale ad una sola unità immobiliare dello stabile, viene ritenuta di proprietà condominiale secondo l’art. 1117 c.c., in tutte quelle situazioni nelle quali svolge la medesima funzione di copertura del lastrico solare.

Peraltro, i Giudici di legittimità confermano la riconducibilità alla predetta norma anche del manufatto che funga da copertura anche solo parziale dell’edificio, unitamente al tetto del medesimo.

Ciò opportunamente premesso, la Sezione procedente osserva, per quanto riguarda la decisione del Tribunale civile di Ancona, in funzione di giudice di appello avverso la sentenza del giudice di pace di Senigallia, che la motivazione giuridica ivi addotta è erronea in diritto, quantunque il dispositivo del provvedimento giunga ad una conclusione esente da alcuna censura e, per ciò stesso, non cassabile dal giudice di legittimità.

Infatti, sulla scorta dell’art. 384, u.c., c.p.c., con l’Ordinanza in esame viene corretta la motivazione riportata nel provvedimento impugnato, precisando che l’art. 1117 c.c., rubricato “Parti comuni dell’edificio”, non fissa una mera presunzione ex lege di appartenenza comune di determinati beni al condominio, vale a dire alla generalità dei condomini, superabile da qualsiasi tipologia di prova contraria ex adverso prodotta, come erroneamente sostenuto dal Giudice anconetano.

In realtà, la disposizione legislativa sopra richiamata stabilisce un vero e proprio criterio normativo di attribuzione di determinati beni alla proprietà comune (rectius, condominiale) e tra di essi si annovera il lastrico solare con funzione di copertura totale o parziale dell’edificio e per analogia anche la terrazza a livello che presenti le medesime caratteristiche del predetto lastrico.

Il criterio de quo è sì superabile, ma solamente producendo un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene indicato nell’elenco ex art. 1117 c.c., in stretta osservanza di un orientamento della Cassazione da tempo consolidato e ripreso in ultimo dalla stessa Seconda Sezione (Cfr., ex pluris, Cass. Sez. II, Sentenza n. 21440 del 06.07.2022).

Quest’ultima chiarisce inoltre che, al contrario di quanto motivato nella sentenza, oggetto del presente gravame, il titolo opponibile ai fini del riconoscimento della proprietà esclusiva del bene, altrimenti condominiale è individuato dall’atto costitutivo del condominio medesimo, in quanto – come testualmente citato nel provvedimento in esame – trattasi di “… primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali …” (V. Ord. n. 27846/2023, punto n. 3.2).

Per contro, nessun rilievo di sorta va attribuito al successivo titolo di proprietà vantato dall’attuale condomino al momento del giudizio in analisi.

Infine, la Suprema Corte, richiamando il fondamentale principio giuridico già esplicitato nella sentenza n. 9449 del 10.05.2016 resa dalle Sezioni Unite della Cassazione, sottolinea che quand’anche fosse stata dimostrata la proprietà esclusiva della terrazza a livello in capo al condomino dell’appartamento ad essa pertinenziale la suddivisione delle spese riparative, manutentive e/o ricostruttive avrebbe in ogni caso seguito la regola di cui all’art. 1126 c.c.

In forza di quanto sopra, il condomino che ha accesso diretto alla terrazza a livello dal suo appartamento, sia a titolo di proprietario esclusivo, sia ugualmente a titolo di usuario esclusivo della terrazza medesima, è comunque tenuto secondo la norma sopra menzionata a contribuire per un terzo dei costi di riparazione, costruzione e manutenzione, mentre i restanti due terzi di spesa gravano sull’intero condominio, in proporzione al valore del piano o della porzione del piano di ciascun singolo condomino.

Avv. Federico Colangeli

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L’Avv. Colangeli si occupa prevalentemente di diritto dell’immigrazione, materia nella quale vanta un’esperienza professionale pluriennale. Nel 2009 ha conseguito la laurea magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Genova e l’anno successivo il diploma di Master universitario per “Giurista d’Impresa” nel medesimo Ateneo. E’iscritto all’albo degli Avvocati di Imperia dal 14 febbraio 2014. Dal 2016 è iscritto all’elenco degli avvocati che prestano il patrocinio a spese dello Stato e dal 2019 è iscritto nell’elenco nazionali dei difensori d’ufficio .L’Avv. Colangeli fornisce consulenze stragiudiziali ed assistenza giudiziale nelle seguenti materie: immigrazione, penale, locazioni, recupero crediti, diritti reali, contratti, diritto di famiglia, responsabilità civile, condominio ed infortunistica stradale. Collabora infine con lo Studio legale dell’Avv. Francesco Meiffret di Sanremo (IM) dal 2015.

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