Cassazione: sino a prova contr...

Cassazione: sino a prova contraria il lastrico è condominiale

CASSAZIONE: SINO A PROVA CONTRARIA IL LASTRICO E’ CONDOMINIALE 

 Cass. civ. sez. II ord. 29 novembre 2024, n. 30713

MASSIMA

“La presunzione di condominialità del lastrico solare deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto”.

SINTESI

La Suprema Corte civile sez. II, con l’ordinanza del 29 Novembre 2024 n. 30713 riafferma il principio in base al quale il lastrico solare è un bene comune. La natura di bene comune del lastrico può essere superata soltanto da contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, oppure dal fatto che lo stesso sia stato usucapito o sia al servizio in maniera esclusiva di una sola unità immobiliare.

I FATTI DI CAUSA

Gli attori domandavano in giudizio l’emissione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. contro il supercondominio all’interno del quale era presente l’unità immobiliare per la quale avevano stipulato un contratto preliminare di vendita.

Chiedevano, inoltre, di specificare che tra le parti comuni correlate all’acquisto dell’unità immobiliare descritta nel preliminare vi fosse anche il lastrico solare.

Il supercondominio si costituiva dichiarando di non opporsi alle domande dell’atto di citazione.

In primo grado il Tribunale di Cagliari dichiarava il difetto di interesse sulla pronuncia ex art 2932 c.c. e respingeva la domanda delle parti attrici poiche’ per effettuare l’accertamento dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, sarebbe stato opportuno applicare la disciplina del codice civile.

La decisione veniva impugnata in Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari. La Corte distrettuale riformava la sentenza di primo grado, accogliendo la domanda ex art 2932 c.c., ma rigettando la domanda attinente la condominialità del lastrico solare. Infatti i Giudici di secondo grado sostenevano che gli attori non avessero dimostrato la natura di bene comune del lastrico.

Avverso la sentenza della Corte D’Appello gli attori presentavano ricorso in Cassazione.

I ricorrenti censuravano la decisione della Corte d’appello di escludere dalle parti comuni il lastrico solare sul presupposto che inconmbesse su di loro l’onere probatorio di dimostrarne la matura condominiale.

LA DECISIONE DELLA SUPREMA CORTE

La Suprema Corte afferma il principio in base al quale la natura condominiale dei beni e delle parti descritte nell’art 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. L’ordinanza in questione riprende, quindi, il consolidato orientamento sviluppatosi con la sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite del 7 luglio 1993 n. 7449 secondo la quale “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari”

L’art 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma indica un criterio di attribuzione della proprietà degli stessi.

In relazione ai beni ed alle parti descritte negli artt 1117 e 1117 bis c.c. la loro natura intrinsecamente condominiale e’ suscettibile di essere superata solamente con la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva. In alternativa chi sostiene di aver la proprietà esclusiva deve dimostrare che il bene è asservito unicamente alla sua proprietà o è stato usucapito.

Il lastrico solare, infatti, assolve la primaria funzione di copertura dell’edificio e, quindi, rientra ope legis nelle parti comuni dell’edificio .

Nell’oridnanza qui brevemente annotata i giudici della Suprema Corte, inoltre, precisano che l’individuazione delle parti comuni (art 1117c.c.), come il lastrico solare, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ovvero dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto , salvo che questo non sia parte integrante del primo atto d’acquisto trascritto (Cass. Civ. sent. 6 luglio 2022 n. 21440 )

Ne deriva che la Corte D’Appello, in assenza della prova su indicata, avrebbe dovuto applicare l’art.1117 c.c. rilevando che il principio della presunzione della condominialità derivi sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune che dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di provare tale diritto .

Sulla base di quanto descritto la Corte di Cassazione ha riformato la sentenza della Corte d’appello che aveva ilegittimamente posto a carico degli attori l’onere di dimostrare la natura condominiale del lastrico.

Per ulteriori informazioni sul tema rivolgersi all’Avv. Francesco Meiffret (info@studiolegalemeiffret.it, studiolegalemeiffret@gmail.com, cell 3398177244, tel 0184532708) e all’Avv. Giuliana Martelli (0184/503474 cell 3393915231, mail info@studiolegalemeiffret.it giuliana_martelli@libero.it)