CONDOMINIO ORIZZONTALE E SUPER...

CONDOMINIO ORIZZONTALE E SUPERCONDOMINIO

CONDOMINIO ORIZZONTALE E SUPERCONDOMINIO

La distinzione tra condominio orizzontale e supercondominio rappresenta una delle questioni più delicate del diritto condominiale contemporaneo, caratterizzata da profili di sovrapposizione concettuale che richiedono un’analisi giuridica approfondita per coglierne le specificità strutturali e funzionali.

Il condominio orizzontale costituisce una particolare configurazione del rapporto condominiale che si realizza quando le unità immobiliari, anziché svilupparsi verticalmente su piani sovrapposti secondo il modello tradizionale, si dispongono orizzontalmente in sequenza, tipicamente nelle villette a schiera. Come chiarito dalla Cassazione civile, sentenza n. 27360 del 29 dicembre 2016, “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117”.

La caratteristica distintiva del condominio orizzontale risiede nel fatto che le unità immobiliari, pur essendo disposte orizzontalmente, mantengono un collegamento strutturale e funzionale attraverso elementi comuni che rientrano nell’art. 1117 c.c. La Cassazione civile, ordinanza n. 32805 del 9 novembre 2021 ha precisato che “il condominio orizzontale viene in essere ipso iure et facto, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà di tutti i proprietari o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sempre che i singoli immobili abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati da una relazione di accessorio a principale, con le singole proprietà esclusive”.

Il supercondominio, invece, rappresenta una configurazione più complessa che coinvolge una pluralità di edifici autonomi, ciascuno dei quali può essere costituito in condominio oppure rappresentare una singola unità immobiliare, unificati dalla presenza di beni o servizi comuni. Come evidenziato dalla Corte d’appello di Genova, sentenza n. 799 del 6 giugno 2024, “il supercondominio viene ad esistenza ipso iure et facto quando sussistono i presupposti oggettivi costituiti da più edifici autonomi dotati di beni o servizi comuni, senza che sia necessaria alcuna manifestazione di volontà dell’originario costruttore o dei proprietari, applicandosi automaticamente la disciplina di cui all’art. 1117 bis c.c., salvo che il titolo o il regolamento condominiale dispongano diversamente”.

La distinzione fondamentale emerge chiaramente dalla giurisprudenza consolidata. Nel condominio orizzontale si ha un unico edificio, seppur articolato orizzontalmente, con parti comuni che servono tutte le unità immobiliari secondo il modello tradizionale dell’art. 1117 c.c. Nel supercondominio, invece, si ha una pluralità di edifici distinti e autonomi che condividono specifici beni o servizi comuni, configurando una struttura organizzativa più complessa.

La sentenza del Tribunale di Savona n. 194 del 13 febbraio 2018 ha chiarito efficacemente questa distinzione: “Il codice civile, nel dettare la disciplina del condominio negli edifici (articoli 1117-1139 c.c.), almeno fino alla riforma del 2012, ha fatto riferimento esclusivo ad un unico edificio, che abbia al suo interno tutto ciò che serve per il godimento delle unità immobiliari. Tuttavia, la dottrina e la giurisprudenza hanno ritenuto possibile configurare anche il supercondominio o condominio orizzontale. Questo è costituito, appunto, da complessi edilizi formati da più fabbricati, tra loro collegati da beni e servizi funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari che li compongono”.

Un aspetto cruciale che distingue le due figure riguarda i requisiti per la loro configurazione. Per il condominio orizzontale è sufficiente la presenza delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c., anche quando si tratti di un unico corpo di fabbrica articolato orizzontalmente. Per il supercondominio, invece, è necessaria la presenza di più edifici autonomi con beni o servizi comuni che abbiano un’attitudine oggettiva al servizio collettivo.

La Cassazione civile, ordinanza n. 27998 del 21 ottobre 2025 ha precisato un elemento fondamentale: “per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra due o più edifici, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo del codice civile anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune agli edifici medesimi in base all’art. 1117 cod. civ., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici. Non è invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi gli edifici di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo di essi”.

Dal punto di vista gestionale, le differenze sono altrettanto significative. Nel condominio orizzontale si applica integralmente la disciplina condominiale tradizionale, con un’unica assemblea e un unico amministratore che gestisce tutte le parti comuni. Nel supercondominio, invece, può configurarsi una struttura gestionale più articolata, con la possibilità di coesistenza tra assemblee dei singoli condomini per i beni comuni ai rispettivi edifici e un’assemblea supercondominiale per i beni comuni a tutto il complesso.

La Corte d’appello di Genova già richiamata ha chiarito inolttre che “in presenza di coesistenza di condominio e supercondominio, le decisioni relative a beni e servizi comuni a tutti gli edifici devono essere assunte secondo la disciplina supercondominiale, ivi compreso quanto previsto dall’art. 67 disp. att. c.c., mentre le decisioni relative a beni comuni al singolo edificio spettano all’assemblea dei condomini di tale edificio”.

Un ulteriore elemento distintivo emerge dalla tipologia di beni comuni coinvolti. Nel condominio orizzontale, le parti comuni sono tipicamente quelle strutturali e impiantistiche che servono l’intero edificio, seppur articolato orizzontalmente. Nel supercondominio, invece, i beni comuni sono spesso rappresentati da opere di urbanizzazione primaria, viali di accesso, servizi generali come portineria, illuminazione esterna, impianti centralizzati che servono più edifici distinti.

La sentenza del Tribunale di Paola n. 454 del 2 maggio 2025 ha evidenziato che “ai fini della configurabilità di un supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali i servizi di illuminazione, rimozione dei rifiuti, portineria e servizio idrico”.

Entrambe le figure condividono il principio della costituzione automatica, senza necessità di manifestazioni di volontà specifiche, purché sussistano i presupposti oggettivi. Tuttavia, mentre nel condominio orizzontale la costituzione deriva dalla vendita frazionata di un unico edificio articolato orizzontalmente, nel supercondominio la costituzione deriva dalla presenza di più edifici autonomi che condividono specifici beni o servizi comuni.

In conclusione, la distinzione tra condominio orizzontale e supercondominio si fonda principalmente sulla diversa configurazione strutturale: il primo riguarda un unico edificio articolato orizzontalmente con parti comuni tradizionali, il secondo coinvolge più edifici autonomi unificati da specifici beni o servizi comuni. Entrambi si costituiscono automaticamente al ricorrere dei presupposti oggettivi e sono disciplinati dalle norme condominiali, ma il supercondominio presenta una struttura gestionale potenzialmente più complessa che può richiedere la coesistenza di diversi livelli assembleari e amministrativi.

Testo Sentenze

1) Cass Civ sent 29 dicembre 2016 n. 27360

2) Corte di cassazione civile, sez. II, ord., 9 novembre 2021 n. 32805

3) Corte D’appello di Genova Sent. 799 del 6 giugno 2024

4) Trib di Savona sent 194 del 14 febbraio 2018 Tribunale di savona Sent. 194 del 14 febbraio del 2018 

5) Cassazione civile sez. II ordinanza 21 ottobre 2025, n. 27998

6) Tribunale civile Paola sentenza n. 454 del 02 maggio 2025_organized_cropped_removed_cropped (1)

Per ulteriori informazioni rivolgersi all’Avv. Francesco Meiffret (info@studiolegalemeiffret.it, studiolegalemeiffret@gmail.com, cell 3398177244, tel 0184532708)