La leggenda dell’automatica ...

La leggenda dell’automatica sospensione del canone degli immobili ad uso commerciale ai tempi del Coronavirus

La leggenda dell’automatica sospensione del canone degli immobili ad uso commerciale ai tempi del Coronavirus

 

Si sono rivolti allo scrivente due clienti i quali hanno mostrato raccomandate con le quali importanti gruppi tessili ai quali avevano locato un immobile ad uso commerciale hanno comunicato che non pagheranno nemmeno in parte il canone di locazione pattuito sino a quando le restrizioni alle aperture dei locali commerciali verranno eliminate.

A sostegno di tali decisione dette imprese si sono richiamate agli artt. 1256, 1258, 1464 e 1467 del c.c. e all’art. 27 della legge 392/1978 in maniera affrettata e confusa.

Partendo altresì dal presupposto che è evidente che vi siano delle serie difficoltà ed un locatore può e deve, anche in base all’art. 2 della Costituzione, venire in parte incontro alle esigenze del conduttore, queste decisioni di questi importanti gruppi commerciali, che hanno una forza contrattuale molto spesso superiore rispetto a quella dei singoli locatori privati, a giudizio di chi scrive, sono arbitrarie ed illegittime.
Innanzitutto senza una sentenza di un Giudice che statuisca il contrario, i contratti hanno valore di legge tra le parti, motivo per cui sostenere che nulla sia dovuto a titolo di locazione sino a quando l’emergenza sanitaria non sarà risolta, costituisce un’affermazione ed una decisione ingiustificata.

Bisogna innanzitutto partire dall’analisi di una serie di incentivi che il Legislatore ha previsto per far fronte alle difficoltà temporanee che tali imprese affronteranno e stanno affrontando.

L’art. 65 del Dl 17 marzo 2020 n. 18 prevede un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020 e questa misura, addirittura incrementata probabilmente nella misura dell’80%, verrà ripetuta nel mese di aprile 2018.

Anche dal punto di vista degli esborsi a livello retributivo e contributivo per i dipendenti nulla sarà dovuto da tali gruppi per mezzo della cassa integrazione.

Per converso a fronte di tali più che corrette e legittime agevolazioni a favore del sistema produttivo, nessuna norma prevede a sospensione del versamento dei canoni di locazione.

Partiamo, quindi, da una breve analisi delle motivazioni sono state richiamate nelle missive sottoposte all’attenzione di chi scrive per giustificare la decisione di non corrispondere nessuna somma per tutto il periodo in cui vi sarà l’obbligo di chiusura.

L’art. 1256 c.c. disciplina le ipotesi di impossibilità definitiva e temporanea della prestazione. Esso stabilisce che l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se invece l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finchè essa perdura.

La norma, quindi potrebbe permettere un ritardo nel pagamento del canone fino a quando la chiusura non sarà rimossa, ma non certamente una dichiarazione unilaterale di non versamento del canone anche al termine della fine della fase emergenziale per il periodo pregresso.

L’altra norma richiamata è l’art. 1464 c.c. in base al quale nell’ipotesi in cui la prestazione di una parte sia divenuta impossibile l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta. In alternativa ha la possibilità di recedere dal contratto qualora non abbia interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

La norma non può applicarsi, a parere di chi scrive e non solo, ai contratti di locazione.

Il decreto cura Italia non incide sulle obbligazioni a carico del locatore stabilite dall’art. 1575 c.c. che sono:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione

D’altra parte il blocco momentaneo dell’apertura dei negozi non può neanche sostenersi che costituisca un’impossibilità nell’esecuzione della prestazione del conduttore che in base all’art. 1587 c.c. è il pagamento dei canoni nei termini convenuti.

La consegna di una somma di denaro è un’obbligazione di cose fungibili ossia generiche, motivo per cui è sempre eseguibile.

L’impossibilità che estingue l’obbligazione è da intendere in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa non imputabile al debitore che impedisce definitivamente l’adempimento; il che alla stregua del principio secondo cui genus nunquam perit può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione ha per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato e non già quando si tratta di una somma di denaro (Cass. 16-3-1987 n. 2691;Cass. 17-6-1980 n. 3844; Cass. 15-7-1968 n. 2555; nello stesso senso Cass. 30-4-2012 n. 6594, Cass15/11/2013 n.25777).

Anche il richiamo all’art. 27 della legge 392/1978 appare non corretto. La norma in questione permette al conduttore di comunicare il recesso al locatore con un preavviso di sei mesi ed in presenza di gravi motivi.

Innanzitutto nel periodo di preavviso la parte conduttrice deve comunque versare il canone. In secondo luogo le norme di sostegno messe in campo dal Legislatore (credito d’imposta e cassa integrazione per i dipendenti) potrebbero essere utilizzate al fine di sterilizzare la sussistenza di gravi motivi che possano legittimare l’interruzione di un rapporto.

In conclusione.

La decisione di non versare nemmeno una parte del canone a parere di chi scrive è illegittima.

L’indirizzo portato avanti da questi gruppi crea un indebito arricchimento a loro vantaggio perché porteranno a detrazione una somma non versata.

Così come è stato scritto l’art. 65 lascia intendere che la detrazione fiscale possa essere effettuata indipendentemente dal versamento del canone.

Dall’altra parte lo scrivente torna a ripetere come sia innegabile la situazione di crisi, quindi una via mediana potrebbe essere una riduzione del canone sino a giugno.

Tale riduzione temporanea del canone deve essere effettuata per iscritto e comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, altrimenti il locatore dovrà considerare nel reddito imponibile il canone indicato nel contratto anche se questo non è stato percepito nella sua interezza.

Si precisa, in ultimo, che l’art. 19 del D.L. 133/2014 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo e di registro per la registrazione delle scritture private con le quali viene prevista una riduzione del canone per i contratti di locazione in essere.

 

 

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