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La mancata registrazione dei contratti di locazione e l’accordo di un affitto “in nero” maggiore rispetto a quanto dichiarato nel contratto: effetti sull’obbligo del conduttore di versare i canoni al locatore

Il presente commento ha lo scopo di spiegare quali sono le conseguenze sul canone di locazione (il cd affitto) nel caso in cui il locatore (proprietario di casa) abbia omesso di registrare il contratto di locazione o nel caso in cui sia stato registrato un contratto di locazione con un canone inferiore rispetto a quello effettivamente versato dal conduttore (l’inquilino).

Partendo dalla prima ipotesi occorre chiedersi se la tardiva registrazione possa avere conseguenze su quanto dovuto dal conduttore a titolo di canoni di locazione al locatore.

La risposta è negativa come è stato recentemente stabilito dalla sentenza della III sezione della Cassazione, la n. 10498 del 28 aprile 2017. La suprema Corte giunge alla conclusione che la mancata registrazione del contratto costituisce una nullità sempre sanabile con effetto retroattivo. Esiste, infatti, nell’ordinamento tributario l’istituto del cd ravvedimento operoso (art. 13, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472). Esso consiste nella volontaria registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate seppur successivamente ai 30 giorni dall’avvenuta sottoscrizione, termine massimo entro il quale, in base al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 3 e 5, tale obbligo deve essere adempiuto.

Nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione il cd ravvedimento operoso era avvenuto in corso di causa. I Giudici di legittimità giungono a questa conclusione sulla base di due presupposti. Innanzitutto il contratto non registrato di locazione possiede tutti gli elementi necessari ai sensi dell’art. 1325 c.c. che stabilisce i cd elementi essenziali del contratto. Essi sono la causa, l’oggetto, l’accordo ed eventualmente la forma. Nel contratto di locazione tutti questi elementi esistono e sono leciti: abbiamo, infatti, la causa del contratto che consiste nel versamento di un corrispettivo in cambio del godimento dell’immobile, l’oggetto, l’immobile da affittare, l’accordo tra le due parti e la forma che è scritta.

Come si è anticipato la registrazione costituisce un elemento esterno rispetto agli elementi essenziali del contratto. La registrazione è stabilita dal comma 346 della l. n. 331 del 2004, ma tale norma non indica un termine entro il quale esercitare il cd ravvedimento operoso.

Ne deriva, quindi, che è sempre possibile, secondo la sentenza del 2018, sanare la mancata registrazione del contratto di locazione con effetti retroattivi e, di conseguenza, richiedere il pagamento dei canoni.

Tirando le fila del discorso su questo primo caso analizzato, il contratto di locazione non registrato è nullo, ma questa nullità è sanabile con effetto retroattivo in qualsiasi momento mediante l’avvenuta registrazione. Ne deriva che, una volta registrato il contratto, il locatore è legittimato a richiedere anche i canoni pregressi.

Nel secondo caso l’orientamento consolidatosi con la sentenza a Sezioni Unite del 17 settembre 2015, n. 18213 è che l’accordo simulato con il quale il locatore ha pattuito un corrispettivo maggiore rispetto a quello indicato nel contratto non è meritevole di tutela e, quindi, è da considerarsi nullo.

Tale soluzione potrebbe sembrare in prima battuta in contrasto con lo Statuto del Contribuente (l. 27 luglio 2000 n. 212): l’art. 10 stabilisce che le violazioni di disposizioni tributarie non possono essere causa di nullità del contratto. Tuttavia la Corte evidenzia che l’ordinanza n. 420 del 2007 della Corte Costituzionale ha espressamente elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale è suscettibile di nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c. Ciò comporta che la sua violazione determina la nullità del negozio.

In sintesi nel primo caso gli effetti del contratto non tempestivamente registrato vengono salvati poiché, a torto o a ragione, la giurisprudenza prevalente ritiene che non sussista uno specifico obbiettivo di eludere norme fiscali. La tardiva registrazione viene considerata una mera irregolarità sanabile retroattivamente sempre e comunque.

Diverso è il caso in cui esista un accordo occulto che prevede un canone maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto. In questo caso detta pattuizione non è meritevole di tutela ed il conduttore ha diritto alla ripetizione (cioè alla restituzione) di quanto versato in aggiunta a quanto indicato nel contratto registrato.

 

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