Responsabilità per danni da i...

Responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo. Quando è responsabile esclusivamente il proprietario del lastrico?

Responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo. Quando è responsabile esclusivamente il proprietario del lastrico?

Cass., Sez. VI – 2, Ord. n. 19556 del 08.07.2021 Cassazione-civile-ordinanza-19556-2021

MASSIMA

In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazione del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, agli effetti dell’art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.

Il CASO

La Corte d’Appello di Napoli, riformando parzialmente la sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Napoli – Sezione distaccata di Marano, condannava al pagamento delle spese di ripristino e di riparazione del lastrico solare solamente il condomino, proprietario esclusivo dello stesso, non prevedendo, per contro, alcuna partecipazione alla relativa spesa da parte del Condominio, controparte processuale in entrambi i giudizi di merito.

Nello stabilire ciò, i giudici di seconda istanza consideravano che l’origine delle infiltrazioni lamentate non provenisse da usura e/o da carenze manutentive del manufatto in questione, ma da vizi originari di costruzione di tale copertura.

Conseguentemente, in applicazione del disposto normativo di cui all’art. 2051 c.c., rubricato “Danno cagionato da cose in custodia”, la Corte dichiarava responsabile dei danni da infiltrazioni il solo proprietario del lastrico solare, addebitando esclusivamente a quest’ultimo le relative spese di ripristino e di riparazione.

Il condomino, soccombente in secondo grado, impugnava la sentenza con ricorso in Cassazione, adducendo come unico motivo di gravame la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., recante la disciplina legale dei lastrici solari di uso esclusivo, in relazione agli artt. 2043 e 2051 c.c., ai sensi ed agli effetti dell’art.

360, c.1, n. 3, c.p.c.

In particolare, il ricorrente censurava l’erronea interpretazione normativa fornita dalla Corte territoriale del capoluogo campano, in quanto basatasi su un orientamento giurisprudenziale non più attuale ed ormai ampiamente superato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza n. 9449 del 10.05.2016.

Tuttavia, la Cassazione si pronuncia per l’infondatezza del ricorso, dichiarandolo inammissibile per le ragioni in seguito esposte.

LA SOLUZIONE PROPOSTA DALLA SUPREMA CORTE

In base al precetto di cui all’art. 1126 c.c., le spesa delle riparazione e delle ricostruzioni di un lastrico solare ad uso totalmente o parzialmente esclusivo di uno o più condomini si suddivide in un terzo a carico di questi ultimi e in due terzi dei costi a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di esso, al quale il medesimo lastrico funge da copertura.

In aggiunta a ciò, la giurisprudenza di legittimità ha sancito autorevolmente l’applicabilità di tale previsione normativa anche nella fattispecie riguardante i danni da infiltrazioni nel lastrico solare o nella terrazza a livello di uso esclusivo.

Nella sentenza n. 9449/2016 si è affermato, infatti, il concorso nelle relative spese tra il proprietario / usuario esclusivo ex art. 2051 c.c. ed il condominio dell’edificio, in quanto obbligato ex lege ad adottare tutti i controlli necessari alla conservazione e al mantenimento delle parti comuni.

A tal proposito, è stato precisato che gli obblighi di cui all’art. 1126 c.c. ricadono, da una parte, sull’amministratore condominiale ex art. 1130, c. 1, n. 4, c.c. (Attribuzioni dell’amministratore) e, dall’altra, sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, c. 1, n. 4, c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini).

Ciò necessariamente premesso, in seno alla giurisprudenza di legittimità e presso la dottrina giuridica ci si è interrogati in merito a quei casi nei quali i danni da infiltrazioni sul lastrico sono dovuti a vizi e difetti originari di progettazione ed esecuzione di tale manufatto.

A livello giurisprudenziale si è registrato un contrasto di pronunce, che ha dato seguito a due distinti ed opposti orientamenti.

Un primo indirizzo ha sostenuto la sussistenza del concorso di spesa anche per questa tipologia di fattispecie (V. in particolare, Cass., Sez. III, Sentenza n. 12211 del 20.08.2003; conf. da Cass., Sez. III, Sentenza n. 26291 del 17.10.2019).

L’altra tesi formulata stabilisce, invece, l’esclusione della responsabilità concorrenziale del condominio interessato, laddove si incorre in vizi costruttivi originari, dei quali deve essere giuridicamente chiamato a rispondere il solo proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode dell’opera ex art. 2051 c.c. (Cfr., ex pluribus, Cass., Sez. III, Sentenza n. 15300 del 19.06.2013; conf. da Cass., Sez. II, Sentenza n. 23680 del 21.11.2016).

Tale ultima soluzione, fatta propria da un più recente orientamento della Suprema Corte, corrispondeva ad una risalente ma consolidata elaborazione dottrinale, secondo la quale dei danni arrecati con dolo o con colpa da uno soltanto dei condomini dell’edificio è responsabile personalmente e specificamente quest’ultimo sulla base dei principi generali in materia di obbligazione, con particolare rilievo per gli artt. 2043 e 2051 c.c. in tema di responsabilità extracontrattuale o aquiliana.

In conclusione, la Corte di Cassazione pronuncia, con l’ordinanza in esame, l’inammissibilità del ricorso, sancendo il relativo principio di diritto pienamente conforme all’ultimo indirizzo giurisprudenziale sopra appena riportato.

Avv. Federico Colangeli

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Descrizione

L’Avv. Colangeli si occupa prevalentemente di diritto dell’immigrazione, materia nella quale vanta un’esperienza professionale pluriennale. Nel 2009 ha conseguito la laurea magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Genova e l’anno successivo il diploma di Master universitario per “Giurista d’Impresa” nel medesimo Ateneo. E’iscritto all’albo degli Avvocati di Imperia dal 14 febbraio 2014. Dal 2016 è iscritto all’elenco degli avvocati che prestano il patrocinio a spese dello Stato e dal 2019 è iscritto nell’elenco nazionali dei difensori d’ufficio .L’Avv. Colangeli fornisce consulenze stragiudiziali ed assistenza giudiziale nelle seguenti materie: immigrazione, penale, locazioni, recupero crediti, diritti reali, contratti, diritto di famiglia, responsabilità civile, condominio ed infortunistica stradale. Collabora infine con lo Studio legale dell’Avv. Francesco Meiffret di Sanremo (IM) dal 2015.